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在8月26日的龙湖集团中期业绩会上，「穿越周期」成为投资者与管理层不约而同聚焦的主题。
「泰坦尼克号撞到冰山的时候，再想调头已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候就有所应对。」龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上坦言，多年前龙湖就提前有所思考和布局，提前预见遇到行业周期应该怎么应对。
连续6年三道红线全绿、营收增56%至948亿元、99%的借贷利率再创新低、经营性业务收入首次半年破百亿……以2022年半年报表现来看，龙湖集团一以贯之的稳健经营，价值终于凸显。
龙湖业绩会
财报数据显示，2022年上半年，龙湖实现营收948亿，同比增长54%；核心权益后净利润65亿元，同比增长1%。毛利同比增长20.1%至205亿元，毛利率保持在23%。
不仅营收、盈利均实现正向增长，龙湖的销售回款率也达到了100%。在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖做到了「有质量的增长」。截至目前，龙湖依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。
多年来财务自律沉淀出了龙湖资本端的护城河，今年上半年龙湖平均借贷成本进一步下降，平均融资成本为99%，创下新低。
上半年，龙湖共发行33亿元公司债券，票息在49%至00%，期限为6至8年。就在业绩会前一日，龙湖发行了15亿元的首单全额担保民营房企债券。8月中旬，龙湖获得35亿港元银团贷。
龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在业绩会上介绍，一年以内到期的短债占比约1%。到年底已基本无偿债压力。
龙湖连续6年保持「三道红线」绿档水平，一系列指标均维持行业内的较高水准。截至上半年末，现金短债比为07倍，净负债率53%。
在谈及销售目标时，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平强调，公司更注重现金流的安全，维持合理的利润。公司会根据市场调整目标，不会为了销售任务做被动动作，以维护利润和资金的安全。
吴亚军所说的预见性，不只是财务自律，还在于多年推行「空间即服务」、「开发+服务」双引擎战略。
与其他多数房企的资金来源主要是融资和销售回款不同，龙湖除了地产开发，商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务均已跻身行业头部，为集团贡献稳定的收入和利润。
2022年上半年，龙湖经营性业务收入首次突破百亿，达14亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。
尽管上半年受疫情影响，居民出行受限、消费收缩，但报告期内龙湖商业投资实现租金收入45亿元，同比增长26%。今年上半年，龙湖如期新开4座商场，包括5月在重庆开业的全国首个轻资产星悦荟项目——龙湖爱加两江星悦荟，轻重并举发展模式提速。
至此，龙湖商业累计开业运营商场达65座，累计获取项目数量约130个，已开业商场建筑面积为618万平方米，整体出租率96%。「我们每年都会保持10座左右的开业速度。」陈序平强调已经开业的商场，也会保持同店同比的增长。
租赁住房业务在去年实现首次实现盈利之后，依然保持着积极向好的势头。冠寓上半年实现租金收入18亿元，开业超过6个月以上房源的出租率94%，
运营数据上，截至上半年末，冠寓已开业超11万间，到现在已布局全国30余个高量级城市，据克而瑞2022年1-6月TOP20租赁企业公寓开业规模榜显示，累计已开业房源规模稳居行业第
囊括商管物管在内的龙湖智创生活，上半年贡献了63亿元的收入，物业管理板块实际管理面积约8亿平方米。
针对其上市进展，赵轶表示，资料已准备就绪，目前市场情绪不佳，会关注市场，发展重点会转为内生，关注内生的转化率、接管效率以及内生毛利率的提升，减少对低质量收并购的依赖。
「这三块业务加起来，力争保持每年经营性收入30%—40%的年化增长。」陈序平称，在行业下行的背景下，经营性物业收入的增长将对龙湖穿越周期起到非常重要的稳压器的作用。
业务稳健增长、战略主动的背后，是龙湖内部协同管理和组织调整的提效。
成熟的经营性业务之外，龙湖还积极探索智慧营造、产城更新、健康养老等领域，“一个龙湖”生态体系持续壮大，高效协同、并行发力，协同效应优势愈发突显。
陈序平提到，在主营业务上，龙湖会更聚焦和投入资源，将原来一些点心业务进行了整合、合并。比如，把酒店业务整合到租赁住房航道来进行统筹管理，做到组织的提效。
在组织提效和聚焦方面，陈序平指出与城市的进一步聚焦是相对应的，未来龙湖在策略上会更加聚焦高能级城市的机会。一方面可以兼顾地产开发业务以及经营性业务的高度协同，另一方面把握高能级城市的需求，做好发展与安全的平衡。
「拥有完善的决策体系与数字化底座，是组织保持高效、敏捷的前提。」吴亚军在主席报告里称，以数字科技为基石，整合龙湖多航道经验与资源，能够形成有竞争力的全域运营能力，这是长期积累与迭代的结果。
以智慧营造为例，龙湖龙智造围绕着龙湖在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及过去几年在数字化上超过百亿的投入，积累了数字化、VR以及线上、线下一体化的能力。
可以想象，一个城市中，有融合了天街的龙湖TOD项目，也有为城市年轻人点亮温暖的冠寓，还有服务无微不至的龙湖智创生活物业管理。在「一个龙湖」生态体系内，龙湖以空间为切入点，不断在城市拓展各个业态的服务半径，并借助科技力量不断提升服务品质。
业绩会上，吴亚军称「行业结构性机会还有，在于公司能不能等到那个机会，你是不是剩下的玩家，你能不能抓到这个机会，能不能识别到这个机会。」
「我觉得龙湖就要回答这几个问题，如果能回答这几个问题，我们就会是这里面的参与者，在穿越这个周期之后，我觉得龙湖会变得更强壮，这是我们对自己的信心。」吴亚军说。
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